Daugiau nei dešimtmetį stebiu JK statybos projektus. Šio modelio tapo neįmanoma ignoruoti maždaug 2021 m.
Kiekviena sunkumų patirianti mažmeninės prekybos svetainė gauna tą patį receptą: mišrios paskirties pertvarkymas. Pridėkite butus. Mesti į restoranus. Vadinkite tai regeneracija.
Ant žemės: prekybinių patalpų, kurios miršta du kartus.
Praėjusį mėnesį apėjau 2022 m. mišraus naudojimo konversiją Lesteryje. Butai viršuje, šviesa, languose užuolaidos. Pirmas aukštas: trys mažmeninės prekybos skyriai su rudu popieriumi virš langų ir nuomos agento telefono numeriu.
Butai parduoti per kelias savaites nuo statybos pabaigos. Prekybos patalpos tuščios dvejus metus.
Mišraus naudojimo formulė, kurią naudoja visi
Chesterfieldas paverčia buvusį Eyres pastatą į 20 butų virš 10 mažmeninės prekybos vienetų. Stoke-on-Trent nori paversti „Lombard House“ parduotuvėmis su šešiais butais. Niukaslas prie Laimo septintojo dešimtmečio prekybos centrą pertvarko į 42 butus ir 10 komercinių vienetų.
Formulė yra visur: gyvenamasis viršuje, komercinis gatvės lygyje.
Chippenham patvirtino 50 milijonų svarų sterlingų schemą 225 namams, parduotuvėms ir restoranams. Keiptaunas stato 8 000 kvadratinių metrų ploto Centrinį mėlynąjį prekybos centrą kaip dalį gyvenamojo namo plėtros.
Tas pats planas. Įvairios vietos.
Skaičiai
Transformacijos mastas yra didžiulis. Tyrimai rodo, kad 12 % JK prekybos centrų reikia nugriauti ir pakeisti ne mažmenine prekyba. Dar 40 % reikalauja didelio masto pakartotinio naudojimo, kad būtų galima pridėti naujų naudojimo būdų, susijusių su konsoliduotu mažmeniniu pasiūlymu.
Daugiau nei pusė visų JK prekybos centrų reikia esminių pokyčių.
Investicijos teka. Prekybos centrų sandoriai per pirmuosius tris 2024 m. ketvirčius pasiekė 1,3 mlrd. svarų sterlingų – aukščiausią lygį per septynerius metus. Landsec turi 10 milijonų kvadratinių pėdų mišraus naudojimo vamzdyną, kurio vertė 5 milijardai svarų sterlingų Londone, Glazge ir Mančesteryje.
Pinigai tiki mišriu naudojimu.
Problemos niekas nemini
Aplankiau užbaigtas mišraus naudojimo konversijas.
Gyvenamosios dalys užsipildo. Žmonės persikelia į butus. Viršutiniai aukštai atgyja.
Bet mažmeninė prekyba pirmame aukšte? Vis dar tuščia.
Buvusios Debenhams parduotuvės pasakoja istoriją. 2024 m. pradžioje laisvi liko 63,5 % šių padalinių. Bristolis savo senus Debenhamus paverčia daugiau nei 500 nuomojamų namų, kurių apatiniuose aukštuose yra mažmeninė prekyba ir svetingumas. Gyvenamasis veiks.
Mažmeninė prekyba kovos.
Mažmeninei prekybai reikia kritinės masės
Mažmeninė prekyba veikia, kai kuriate mažmeninės prekybos klasteriai. Žmonės apsiperka ten, kur apsiperka kiti. Per vieną kelionę jie naršo keliose parduotuvėse. Jie lygina. Jie atranda.
Išsklaidę 10 mažmeninės prekybos vienetų gyvenamajame name, prarasite klasterizacijos efektą.
Jūs gaunate atskirus parduotuvių blokus, apsuptus butų gyventojų, kurie vis dar važiuoja į prekybos parką apsipirkti.
Parkavimo problema
Stoke-on-Trent Lombard House programa susidūrė su kliūtimi. Greitkelių valdžia išreiškė susirūpinimą dėl automobilių stovėjimo aikštelės. Jie paprašė gyvenamųjų kelionių paketų ir dviračių saugyklos.
Tokia įtampa kiekvienoje mišrios paskirties schemoje: gyventojams reikia automobilių stovėjimo aikštelės, bet mažmeninei prekybai reikia žmonių.
Negalite optimizuoti abiejų. Kai teikiate pirmenybę gyvenamosioms automobilių stovėjimo aikštelėms, sumažinate vietos mažmeniniams klientams. Kai ribojate automobilių stovėjimą, kad paskatintumėte vaikščiojimą pėsčiomis ir viešuoju transportu, mažmenininkams bus sunkiau konkuruoti su automobiliais prieinamomis alternatyvomis.
Kas tinka mažmeninei prekybai
Mačiau, kaip JK klestėjo mažmeninė prekyba. Tai atsitinka, kai statai mažmeninės prekybos aplinka.
Chesterfield Waterside tai daro teisingai. Šis 340 milijonų svarų sterlingų vertės senosios Treboro gamyklos atnaujinimas skirtas mažmeninės prekybos ir laisvalaikio reikmėms šalia naujo kanalo baseino, o gyvenamieji namai yra netoliese, bet ne vienas ant kito.
Mažmeninė prekyba turi vietos kvėpuoti. Laisvalaikio erdvės sukuria priežasčių apsilankyti. Gyvenamasis namas papildo vakaro veiklą, nepažeidžiant komercinių zonų.
Atskyrimas yra svarbesnis nei integracija.
Tankio klausimas
Sėkmingi mažmeninės prekybos poreikiai mažmeninės prekybos tankis. Jums reikia pakankamai parduotuvių arti vienas kito, kad pateisintumėte kelionę. Reikia įvairovės. Norint užtikrinti kokybę, reikia konkurencijos.
Kai sunkumų patiriantį prekybos centrą paverčiate mišriu, paprastai sumažinate mažmeninės prekybos plotą. Jūs pripažįstate, kad pradinio prekybos ploto buvo per daug.
Bet tada tikitės, kad likęs mažesnis mažmeninės prekybos komponentas pasiseks ten, kur didesnis nepavyko.
Matematika neveikia.
Planavimo sistema tai pagreitina
2021 m. rugpjūčio mėn. leistinų plėtros teisių pakeitimai pašalino kliūtis. Dabar galite pakeisti E klasės komercinius objektus į gyvenamuosius namus be viso planavimo leidimo, iki 1500 m².
Tai dešimt kartų daugiau nei ankstesnė 150 m² riba.
Vyriausybė tai parėmė 10,5 milijardo svarų sterlingų iš JK bendros gerovės fondo, miestų fondo ir lygiavimo fondo. Analizė rodo, kad sėkmingiausiuose projektuose yra miesto centro būsto komponentai.
Politika skatina mišrų naudojimą.
Ką tai reiškia statybai
Statote gyvenamuosius namus, kurie veiks gerai. Būsto rinka miestų centruose yra stipri. Žmonės nori gyventi šalia patogumų ir transporto jungčių.
Tačiau jūs taip pat statote mažmeninės prekybos patalpas, kurios susiduria su struktūriniais trūkumais:
-
Izoliuotas nuo kitos mažmeninės prekybos
-
Konkuruoja su įsteigtais mažmeninės prekybos parkais
-
Ribotas automobilių stovėjimas klientams
-
Mažesni pėdsakai, nei reikia nuomininkams
-
Didesni paslaugų mokesčiai dėl mišraus naudojimo valdymo sudėtingumo
Jūs kuriate būsimą laisvą darbo vietą žemėje.
Dvejetainis pasirinkimas, kurio vengiame
Mišrus naudojimas ne visada nepavyksta. Tačiau mes taikome tai situacijose, kai mažmeninei prekybai reikia kitokio atsakymo.
Kai mažmeninė prekyba susiduria su sunkumais, yra dvejetainis pasirinkimas: Ar šiai vietai reikia geresnės mažmeninės prekybos, ar ji turėtų nustoti būti mažmenine?
Jei atsakymas yra „nustokite būti mažmenine prekyba“, konvertuokite viską. Padarykite jį gyvenamuoju. Padarykite tai biurais. Padarykite jį lengvąja pramone. Įsipareigokite tam, kas tinka toje vietoje.
Mančesterio šiauriniame kvartale yra daugybė buvusių mažmeninės prekybos pastatų, visiškai paverstų gyvenamaisiais ar biurais, pavyzdžių. Jokio pirmojo aukšto mažmeninės prekybos kompromiso. Jokių pusiau priemonių. Jie nustatė, kad šios konkrečios svetainės negalėjo palaikyti gyvybingos mažmeninės prekybos, ir atitinkamai veikė.
Atsivertimai pavyko, nes jie neapsimetė kažkuo, kuo nėra.
Jei atsakymas yra „geresnė mažmeninė prekyba“, investuokite į tai tinkamai. Sukurkite grupavimą. Išspręskite automobilių stovėjimo aikštelę. Priimkite nuolatinius nuomininkus. Sukurkite mažmeninės prekybos aplinką, kuri galėtų konkuruoti su alternatyvomis už miesto ribų.
Kompromisinė padėtis – kai kurios gyvenamosios, kitos mažmeninės prekybos – dažnai neduoda nė vieno efektyvaus.
Vamzdynas
Niukaslo prie Laimo 18,2 mln. svarų sterlingų vertės „Astley Place“ schema išlaiko septintojo dešimtmečio prekybos centro betoninį karkasą, pridedant 42 butus ir 10 komercinių vienetų.
Struktūrinis pakartotinis naudojimas yra protingas. Gyvenamasis bus užpildytas. „Homes England“ tai palaiko.
Tie 10 komercinių vienetų? Aš tai mačiau. Jie sėdės tušti arba važiuos per trumpalaikius nuomininkus, kurie negali priversti ekonomikos veikti.
Gyvenamųjų namų nuomininkai kasdien žiūrės į tuščius parduotuvių fasadus ir stebėsis, kodėl plėtotojai nepastatė daugiau butų.
Klausimas
Statybų pramonė teikia tai, ko prašo planuotojai ir kūrėjai. Kuriate mišraus naudojimo, nes tai yra patvirtinama ir finansuojama.
Turime paklausti: Ar statome prekybos erdves, kurios gali būti sėkmingos?
Kai išardote pastatą nuo rugpjūčio iki kovo, įrengiate naujas MEP sistemas, pridedate ugnies ir akustinius darbus ir sukuriate 10 mažmeninės prekybos vienetų – ar kuriate perspektyvias komercines patalpas, ar tikrinate planavimo langelį?
Atsakymas yra svarbus.
Kaip atrodo sėkmė
Mažmeninė prekyba veikia, kai ji skirta dabartinei mažmeninei prekybai:
-
Didesni vienetai skirti kategorijų žudikų parduotuvėms
-
Puikus privažiavimas automobiliu ir parkavimas
-
Klasterizavimas su papildomais mažmenininkais
-
Mažesnės nuomos kainos, atspindinčios internetinę konkurenciją
-
Lanksčios nuomos sąlygos moderniai mažmeninei prekybai
Maži vienetai mišrios paskirties schemose to neteikia.
Kur tai mus palieka
Stebiu šių projektų eigą planuojant ir statant. Gyvenamosios patalpos yra tvirtos. Pastato kokybė puiki. Tvarumo kredencialai gerėja.
Bet mes kuriame pirmame aukšte esančios mažmeninės prekybos patalpos, atitinkančios planavimo reikalavimusne todėl, kad kas nors tiki, kad jie klestės.
63,5% laisvų vietų buvusiose „Debenhams“ parduotuvėse yra įspėjimas. Tai puikios miesto centro vietos, kuriose yra geras matomumas. Jei jie negali pritraukti nuomininkų, kokią galimybę turi mažesni vienetai konvertuotose schemose?
Galbūt mišrus naudojimas yra gyvenamųjų namų ateitis. Galbūt tai biurų ir laisvalaikio ateitis.
Bet mažmeninei prekybai? Stebiu, kaip tai tampa praeitimi, po vieną tuščią pirmojo aukšto bloką.
Ką galite padaryti
Jei dirbate su mišriomis schemomis, atsisakykite mažmeninės prekybos komponento. Klauskite:
Kam skirta mažmeninė prekyba? Ne „mažmeninė prekyba apskritai“ – kam nuomininkams tiks ši erdvė?
Kokie įrodymai? Raskite panašių mišrios paskirties mažmeninės prekybos patalpų panašiose vietose. Koks jų užimtumas?
Koks atsarginis planas? Kas nutinka, kai mažmeninės prekybos skyriai lieka tušti? Ar jie gali būti panaudoti kitiems tikslams?
Statybų pramonė kuria tai, ko prašoma. Turite pakankamai žinių ir patirties, kad galėtumėte paneigti prielaidas.
Naudokite jį.
Šiuo metu mes kuriame rytojaus tuščias parduotuvių fasadas. Erdvės, kurios gerai atrodo planavimo dokumentuose, bet negali pritraukti nuomininkų realybėje.
Mažmeninei prekybai reikia mažmeninės prekybos aplinkos. Negyvenamasis su mažmenine prekyba, kad tenkintų planavimo komitetus.
Kuo greičiau nustosime eiti į kompromisus, tuo greičiau galėsime sukurti veikiančius miestų centrus.
