Užblokuotas dar vienas būsto vystymas. Kitas planavimo susitikimas, kupinas piktų gyventojų. Kitas projektas atidedamas mėnesiams, kol tarybos naršo vietos opoziciją.
Pasakojimas: NIMBY ir progresas. Savanaudiški namų savininkai saugo savo nuosavybės vertybes, o tūkstančiai laukia įperkamo būsto.
Tačiau tai nerodo duomenys.
Skaičiai nesutampa su istorija
Anglija suteikė planavimo leidimą iki milijono daugiau namų nei statybininkai iš tikrųjų pastatė per pastarąjį dešimtmetį. Milijonas namų buvo patvirtintas, bet niekada nebuvo pastatytas.
Tuo tarpu metinė būsto pasiūla Anglijoje 2024–2025 m. pasiekė tik 208 600 grynųjų papildomų būstų. Tai 6% mažiau nei praėjusiais metais ir nė iš tolo neprilygsta vyriausybės tikslams.
Jei vietos opozicija būtų tikroji kliūtis, tie milijonai patvirtintų namų stovėtų dabar.
Jie ne.
Ko Leveringtonas moko apie rinkos realybę
„Flittermere Developments“ bandė pastatyti 17 didelių keturių ir penkių miegamųjų namų Leveringtone. Turgus pasakė ne. Pirkėjai nepasiteisino. Didesni namai liko neparduoti.
Taigi kūrėjas grįžo prie braižymo lentos. Jų nauja programa? Vietoje to penkiasdešimt dviejų ir trijų miegamųjų namai.
Tai ne apie planavimo leidimą. Tai yra apie pirmą kartą teisingai perskaičius rinką.
Šis modelis kartojasi visur. Kūrėjai siūlo tai, kas, jų nuomone, padidins pelną, o ne tai, ko bendruomenėms iš tikrųjų reikia. Tada, kai projektai stringa, jie kaltina planavimo vėlavimą ir vietinius prieštaravimus.
Tačiau Leveringtonas rodo ką kita. Kai kūrėjai prisitaiko prie faktinės paklausos, projektai juda į priekį.
Įperkamumo testas
Nauja apklausa atskleidė, kad 41 proc. žmonių nepritaria naujo būsto statybai savo vietovėje. Tai skamba kaip klasikinis NIMBYizmas – kol į paveikslą neatsiras įperkamumas.
Kai mokslininkai paklausė apie namus, įperkamus vidutines vietines pajamas gaunantiems žmonėms, pasipriešinimas sumažėjo iki 20%.
Opozicija neišnyko. Tai perpus.
Jūsų kaimynai neprieštarauja plėtrai. Jie priešinasi netinkamam vystymuisi.
Jie stebi prabangius butus, o jų vaikai negali sau leisti gyventi netoliese. Jie mato vadovų namus, parduodamus Londono keleiviams, o vietiniai mokytojai ir slaugytojai ieško nuomos per valandą kelio.
Tai nėra neracionalu. Tai modelio atpažinimas.
Kodėl Billericay turi tinkamą balansą
Basildono taryba patvirtino 180 namų į šiaurę nuo Kennel Lane Billericay mieste. Suskirstymas yra svarbus:
115 privačių namų
65 nebrangūs vienetai
Tuose prieinamuose vienetuose: 48 savivaldybės nupirkti nuomai ir 17 turguje parduodamų namų su nuolaida.
Šis derinys skirtas tai, ką atskleidžia apklausos duomenys. Jūsų kaimynai remia plėtrą, kai ji tarnauja jų bendruomenei, o ne tik tolimiems investuotojams.
Taryba patvirtino ne tik būstą. Jie patvirtino vietos poreikius atitinkantį būstą.
Šis skirtumas yra svarbus suprantant, kodėl kai kurie projektai neplanuojami, o kiti susiduria su daugelio metų pasipriešinimu.
Kodėl Molio kryžiaus gyventojai turi tašką
Pasiūlymai dėl 350 namų netoli Clay Cross paskatino nedelsiant atstumti. Jūsų kaimynai organizavo viešus susirinkimus. Prieštaravimai susikaupė.
Jų rūpesčiai? Siauri privažiavimo keliai. Potvynių rizika. Mokyklos pajėgumas.
Tai gali atrodyti kaip NIMBYizmas. Tačiau šiuo metu visoje Anglijoje neparduota mažiausiai 17 000 įperkamų būstų, suteiktų pagal 106 skirsnio sutartis.
106 skirsnio susitarimai turėtų priversti kūrėjus finansuoti vietos infrastruktūros tobulinimą. Mokyklos. Keliai. Apsauga nuo potvynių. Dalykai, dėl kurių naujas būstas veikia esamose bendruomenėse.
Sistema neveikia. Kūrėjai susitaria dėl savo įsipareigojimų. Taryboms trūksta specialistų išteklių, kad galėtų ginčyti gyvybingumo vertinimus. Infrastruktūros finansavimas išnyksta į biurokratines spragas.
Taigi, kai jūsų kaimynai Clay Cross nurodo mokyklos pajėgumą, jie netrukdo. Jie žiūri į įrodymus.
Ankstesni pokyčiai nesuteikė žadėtos infrastruktūros. Kodėl šis būtų kitoks?
Planavimo pareigūno krizė
2022 m. daugiau nei pusei Anglijos vietos valdžios institucijų buvo sunku įdarbinti planavimo pareigūnus. Tikriausiai jūsų vietos taryba dirba su laisvomis darbo vietomis ir pervargusiais darbuotojais, bandančiais apdoroti šimtus paraiškų.
Tuo tarpu stambūs kūrėjai samdo specialistus derybininkus ir gyvybingumo konsultantus. Jie turi išteklių, kurių jūsų vietinis planavimo skyrius negali prilygti.
Ši asimetrija formuoja visas derybas. Kai kūrėjas teigia, kad projektas tampa neperspektyvus, jei suteikia visą įperkamo būsto kvotą, kas tikrina matematiką?
Paprastai niekas.
Vietos plėtrą tvarkantis planavimo pareigūnas taip pat tvarko dvidešimt kitų programų. Jiems trūksta laiko teismo finansinei analizei.
Taigi kūrėjai gauna nuolaidų. Įperkamo būsto procentai mažėja. Infrastruktūros įnašai mažėja. Jūsų kaimynai stebi, kaip kitas vystymas duoda mažiau nei žadėta.
Tada jie prieštarauja kitam.
Kodėl Icklefordas prideda sudėtingumo
Pound Farm planas Ickleforde siūlo 250 namų, sporto aikštynų ir nepriklausomos specialiosios mokyklos. Šiaurės Hertso taryba nusprendė, kad išsamus poveikio aplinkai vertinimas nėra būtinas, tačiau konsultantai vis tiek paprašė atlikti kraštovaizdžio ir vizualinio poveikio vertinimą.
Ši programa parodo, kaip planavimo sprendimai sujungia sudėtingumą ir sudėtingumą.
Specialioji mokykla suteikia bendruomenei pridėtinės vertės. Sporto aikštelės tenkina rekreacinius poreikius. Tačiau kraštovaizdžio poveikis yra svarbus žmonėms, kurie šiuo metu ten gyvena.
Tai negali būti sumažinta iki paprasto taip arba ne. Kiekviena plėtra turi kompromisų. Kyla klausimas: kas nusprendžia, kurie kompromisai yra priimtini?
Ką iš tikrųjų atskleidžia jūsų vietinio planavimo sąrašas
Stroud rajono planavimo sąrašas sumaišo viską. Konversijos. Savarankiškai pastatytas sklypas. Ūkiniai pastatai. Saugomų teritorijų pakeitimai. Ir tos pagrindinės būsto schemos.
Šis derinys yra svarbus, nes parodo, ką iš tikrųjų veikia vietiniai planavimo skyriai. Jie ne tik apdoroja didelius pokyčius. Jie valdo šimtus mažesnių programų, kurios lygiai taip pat formuoja bendruomenes.
Čia tvarto pertvarkymas. Ten pratęsimas. Naujas privažiavimo kelias. Medžių išsaugojimo įsakymas.
Kiekvienas sprendimas sukuria precedentą. Kiekvienas patvirtinimas ar atmetimas rodo, ką vertina jūsų bendruomenė.
Kai suprantate šį kontekstą, priešinimasis dideliems pokyčiams yra prasmingesnis. Jūsų kaimynai daugelį metų stebėjo planavimo sprendimus. Jie matė, kurie pažadai buvo ištesėti, o kurie – ne.
Jie prasideda ne nuo nulio. Jie dirba iš patirties.
Žmogaus kaina už statistikos
Londono tarybos apskaičiavo, kad šiuo metu laikinuose būstuose gyvena 210 000 londoniečių. Tai vienas iš 50 žmonių. Į šį skaičių įeina 102 000 benamių vaikų.
Miestai bendrai laikinam apgyvendinimui kasdien išleidžia 5 milijonus svarų sterlingų.
Šie skaičiai reiškia tikras šeimas – galbūt jūsų kaimynus – laukiančias stabilaus būsto, o planuojant paraiškas diskutuojama mėnesius ar metus.
Skubumas yra tikras. Poreikis yra dokumentuotas. Tačiau greitis be strategijos sukuria Clay Cross ir kitur matomas problemas.
Būsto krizės negalima išspręsti ignoruojant infrastruktūros apribojimus ir bendruomenės rūpesčius. Toks požiūris sukelia pasipriešinimą, kuris viską sulėtina.
Kas iš tikrųjų veikia
Billericay modelis rodo kelią į priekį. Derinkite privatų ir prieinamą būstą. Susiekite pokyčius su faktiniais vietos poreikiais, o ne su abstrakčiais tikslais.
Leveringtono ašis rodo rinkos jautrumą. Kurkite tai, ką žmonės iš tikrųjų gali nusipirkti, o ne tai, kas maksimaliai padidina teorinę grąžą.
Įperkamumo apklausa rodo, kad opozicija nėra fiksuota. Tai reaguoja į projekto dizainą. Kai būstas tarnauja bendruomenėms, pasipriešinimas sumažėja per pusę.
Tačiau reikalingi trys dalykai, kurių šiuo metu nėra:
Tinkamai finansuojami planavimo skyriai kurie gali veiksmingai derėtis su kūrėjais.
Vykdytinos 106 skirsnio sutartys kurios iš tikrųjų įgyvendina žadėtą infrastruktūrą.
Vystymo modeliai kurios teikia pirmenybę ilgalaikei bendruomenės naudai, o ne trumpalaikiam pelno gavimui.
Tikrasis Klausimas
Vietos pasipriešinimas būstui nėra problema. Tai simptomas.
Problema yra plėtros sistema, kuri nuolat nesilaiko to, ką žada. Infrastruktūra, kuri niekada neįvyksta. Įperkamas būstas, kuris lieka neįperkamas. Bendrijos nauda, kuri išgaruoja per derybas dėl gyvybingumo.
Kai patvirtinate milijonu daugiau namų nei jų bus pastatyta, nesusidursite su NIMBY problema. Jūs susiduriate su pristatymo problema.
Kai pasipriešinimas per pusę sumažėja dėl įperkamo būsto, jūs nesusiduriate su savanaudiškumu. Jūs susiduriate su pagrįstu susirūpinimu dėl to, kam padeda plėtra.
JK reikia daugiau būsto. Niekas to neginčija. Tačiau krizė nebus išspręsta atmetus kiekvieną prieštaravimą kaip obstrukcijizmą.
Sprendimas reikalauja sukurti plėtrą, kurios bendruomenės iš tikrųjų nori. Infrastruktūros, kurios reikia šiems vystymuisi, finansavimas. Užtikrinti, kad planavimo metu duoti pažadai būtų vykdomi statybos metu.
Tai sunkiau nei kaltinti NIMBY.
Tai taip pat vienintelis veiksmingas metodas.
